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España, el segundo destino turístico a nivel mundial, atractivas oportunidades inmobiliarias, un país que nos permite ingresar a una de las economías mas desarrolladas del mundo, formando parte del mercado europeo con mas de 500 millones de habitantes, son motivos más que suficiente como para tomar una “Buena Decisión”.
Nuestro equipo de profesionales está a disposición para brindarles el mejor asesoramiento respaldado por nuestra experiencia y solida trayectoria.

 

 

GUÍA PARA COMPRAR UNA PROPIEDAD

 

REQUISITOS:

Españoles y residentes: No hay requisitos mínimos para un español o residente.

No residentes: Para personas no residentes comprar una vivienda en España es un trámite bastante sencillo, tan solo tiene que contar con el NIE.

El NIE es un número personal, único y exclusivo de carácter secuencial y que es imprescindible para realizar cualquier tipo de transacción económica en España.
Para solicitar el NIE, se puede realizar desde fuera de España a través de la embajada o consulado en Argentina o cualquier otro país, en territorio español puede realizarse acudiendo a una oficina de Extranjería o comisaría de policía. 

Cuenta bancaria: No es obligatorio poseer una cuenta bancaria es España, pero sí es recomendable ya que todos los gastos relacionados con la compraventa de la vivienda, así como las futuras facturas se deben pagar en España.

Visa GoldCard No residentes que buscan serlo a través de una inversión.
Si cumples uno de estos requisitos, podrás solicitar esta autorización:
- Inversión en deuda pública por valor igual o superior a dos millones de euros (2.000.000€).
- Inversión en depósitos bancarios en entidades españolas o acciones de empresas españolas por un valor igual o superior a un millón de euros (1.000.000€).
- Compra de bienes inmuebles en España cuya inversión sea superior a 500.000€.
- Llevar a cabo proyectos empresariales en nuestro país. Deben ser considerados y acreditados de interés general en España. En este sentido, para solicitar el visado de residencia para inversores por este motivo, para que se considere un proyecto de interés público, debe darse una de las siguientes condiciones:
- Que se creen puestos de trabajo.
- Inversión con impacto socioeconómico en la región.
- Que se aporte una importante novedad tecnológica y/o científica.

 

¿Por cuánto tiempo se concede el visado de residencia para inversores?
En el artículo 65 de la Ley de Emprendedores se especifica que la simple concesión de este visado permite a su solicitante residir en España al menos un año. Además, el extracomunitario que posea una Golden Visa no necesitará solicitar la TIE.

 

Del visado a la autorización de residencia para inversores
Cuando pasado el periodo de concesión del visado (un año) el extracomunitario desea seguir en España, puede solicitar la autorización de residencia para inversores, que tendrá una duración de dos años y se podrá renovar finalizado el periodo de concesión por el mismo plazo concedido en la autorización inicial.
Para la concesión de esta autorización, el solicitante además de cumplir los requisitos generales para la residencia en España, debe cumplir las siguientes condiciones:
1- Disponer de visado de residencia para inversores en vigor o hallarse dentro del plazo de 90 días naturales posteriores a la caducidad de este permiso
2- Haber viajado a España al menos una vez durante el periodo autorizado para residir.
3- Demostrar que ha mantenido la inversión de un valor igual o superior a la cantidad mínima requerida. La Ley de Emprendedores recoge en su artículo 66 los requisitos específicos según cada supuesto de inversión.

¿Qué diferencias existen entre la Golden Visa y la tarjeta de residencia no lucrativa?
Sus principales diferencias son:
1- Con la concesión de la Golden Visa no es obligatorio disponer de un inmueble en propiedad en nuestro país. Con la tarjeta de residencia temporal no lucrativa, sí. Para la Golden Visa esta es solo una de las opciones para conseguir la residencia española.
2- El procedimiento para obtener el visado de residencia para inversores es más sencillo que la solicitud de residencia no lucrativa.
3- Para la renovación de la tarjeta no lucrativa, el solicitante deberá demostrar su residencia en España durante, al menos, seis meses. En el caso de la Golden Visa, no es necesario acreditar dicha residencia o permanencia. 
4- El visado de residencia para inversores autoriza a residir sin necesidad de disponer de la Tarjeta de Identidad de Extranjeros, con la residencia no lucrativa sí es obligatorio.

 

PASOS A SEGUIR

 

 

1
 
OFERTA FORMAL Y DEPÓSITO DE RESERVA.

El primer paso que debe hacer cuando encuentre una propiedad que desee adquirir es presentar una oferta escrita e ingresar un depósito de reserva. La agencia inmobiliaria se ocupará del depósito y la cantidad a aportar varía en función del precio de la propiedad, entre otros factores. Su agente de ventas puede aconsejarle sobre la cantidad exacta a aportar, basada en su propiedad de interés. Si el vendedor acepta y firma su oferta formal esta pasa a ser un contrato de reserva y, por consiguiente, se retira la propiedad del mercado. En el contrato de reserva se especificarán condiciones y plazos para el siguiente contrato. Siempre aconsejamos a nuestros clientes para que cuenten con un abogado durante el proceso de compra, además podemos recomendar varios abogados que hablan su idioma.
 
 
 
2
 
CONTRATO PRIVADO DE ARRAS.

Se trata de un simple acuerdo entre el Comprador y el Vendedor en el que el Vendedor se compromete a vender el inmueble, y el Comprador se compromete a comprarlo al precio acordado. El contrato privado de arras incluirá todos los detalles relevantes, como una descripción del inmueble, el precio de compra, y la estructura y la fecha de finalización de los pagos. En esta fase el Comprador deberá efectuar un anticipo, normalmente a la cuenta del Vendedor, que suele ser el 10% del precio final acordado, aunque esta cantidad puede variar. El contrato privado de arras suele incluir una cláusula que estipula que, si el Vendedor decide no hacer efectiva la venta del inmueble, el Comprador tiene derecho al doble de la paga y señal como compensación. En caso de que el Comprador decida no hacer efectiva la venta del inmueble, este perderá el depósito. Antes de firmar el contrato, se comprobarán los detalles legales y técnicos de la propiedad específica.
 
 
 
3
 
ESCRITURA DE COMPRAVENTA.

Cuando llegue la fecha de finalización, deberá abonarse el precio de compra (el precio inicial menos las cantidades ya pagadas). El Vendedor y el Comprador firmarán la escritura de compraventa, que es el título de propiedad del inmueble. Se entregará la escritura de compraventa al Comprador ante un notario que certificará la transferencia, y se harán copias para Hacienda y el Registro de Propiedad. En España, el notario es un funcionario oficial que debe supervisar la escritura. Sin embargo, recomendamos que usen un asesor legal independiente para proteger sus propios intereses.

 
 

COSTOS AL ADQUIRIR LA PROPIEDAD

 

1.Cuando se adquiere una propiedad de obra nueva de un promotor
Se aplica el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) y el AJD (impuesto de Actos Jurídicos Documentados) a aquellas propiedades residenciales o a parcelas que no han sido ocupadas previamente. El IVA es una tasa nacional que no varía según la ubicación de la propiedad (a excepción de las Islas Canarias). Actualmente el IVA es el 10% del precio de compra para propiedades residenciales (villas, apartamentos, etc.) y el 21% para parcelas.El ADJ es un porcentaje del precio de compra. Varía según la Comunidad Autónoma donde se compre la propiedad, pero la tasa base oscila entre el 0,5 % y el 1,5 % (por ejemplo, en Barcelona es del 1,5 %).

2.Al comprar una propiedad de reventa de un individuo privado
Se aplica el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Esta tasa se aplica si la propiedad de reventa ha sido usada anteriormente. La tasa de ITP general varía según la comunidad autónoma, y oscila entre el 6 % y el 11 % (por ejemplo, en Cataluña es del 10 % para propiedades de hasta 1 millón de euros, y sube al 11 % a partir del millón de euros).

3. HONORARIOS DEL ABOGADO
La ley no exige el uso de asistencia jurídica para la adquisición de una propiedad, de todas formas, es muy recomendable. El importe puede variar según el volumen de trabajo de que disponga el abogado.

4.Honorarios del notario público y tasa de inscripción catastral.
El importe puede variar según el precio de compra y la complejidad de la escritura en cuestión.

5.FINANCIACION HIPOTECARIA
Desde junio de 2019, existen cambios que protegen a los compradores (personas físicas) que soliciten una hipoteca para adquirir la vivienda. La entidad bancaria debe, con una antelación mínima de 10 días, entregar toda la información al comprador y éste deberá acudir al notario antes de la firma para verificar su contenido. La entidad bancaria asumirá los gastos de gestoría, aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario, la inscripción en el Registro de la Propiedad, y el Impuesto de AJD. El comprador se hará cargo de los gastos de tasación del inmueble.

COSTOS DESPUÉS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

1.Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El IBI se calcula a partir del valor catastral asignado por Hacienda. Le recomendamos que se informe del IBI de una propiedad antes de su compra, ya que varía dependiendo del municipio. Su agente de ventas puede aconsejarle sobre los costes exactos de una propiedad específica.

2.Gastos de comunidad
Los gastos de comunidad solo son aplicables cuando se adquiere un apartamento o una casa adosada que forme parte de una comunidad de vecinos, nunca cuando se adquiere una casa unifamiliar. Los gastos de comunidad se pagan mensual o trimestralmente y pueden variar según los servicios de la comunidad (los gastos pueden incluir servicio de conserjería, mantenimiento del ascensor, limpieza, jardinería, etc.). Su agente de ventas puede aconsejarle sobre los costes exactos de una propiedad específica.

 

3.Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
El IRNR se paga si no se es un residente fiscal en España, y también se aplica si se posee una propiedad en España.
Si la propiedad es exclusivamente de uso personal y no se alquila a terceros:
Aunque no reciba ingresos de la propiedad, según las autoridades fiscales españolas, sigue beneficiándose de poseer una propiedad en España, por lo que debe pagar un impuesto anual sobre la renta imputada. La base imponible del IRNR es el 2% del valor catastral de la propiedad. El valor catastral de la propiedad es mucho menor al valor comercial. La tasa es del 19 % para los residentes de la UE y del 24 % para los no residentes de la UE
Si alquila la propiedad a terceros y, por lo tanto, paga impuestos por los periodos de alquiler de la propiedad:
La base de la tasa aplicable es el ingreso que recibe de alquilar la propiedad a terceros. Se pueden deducir varios gastos si se es un residente fiscal en la Unión Europea. Por ejemplo, se podrían deducir los gastos de gestión y mantenimiento del inmueble. Si no tiene ninguna otra fuente de ingresos tributable en España, la tasa es del 19 % para los residentes de la UE y del 24 % para los no residentes de la UE.

4.Impuesto sobre el patrimonio
La legislación actual prescribe que cualquiera que posea una propiedad (tanto residente como no residente) debe pagar un impuesto anual sobre el Patrimonio basado en el valor neto de sus activos en España después de deducciones permisibles, como hipotecas. Los residentes también deberán incluir los activos que posean en cualquier lugar del mundo. La base para la tasa aplicable es el valor neto de su propiedad y otros activos en España (acciones, fondos bancarios, colecciones de arte) con un amplio subsidio libre de impuestos. Este subsidio varía según la Comunidad Autónoma (p.ej. en Cataluña es de 500.000€ para residentes y de 700.000€ para no residentes). La tasa tributaria funciona en una escala variable con tasas marginales desde 0,2 % a 2,5 %. Si son dos clientes que compran la propiedad, el impuesto sobre el patrimonio se divide en dos (p.ej. la compra de una propiedad de 800.000 € de parte de una pareja cuenta como 400.000 € cada uno y, por lo tanto, el impuesto no es aplicable).

 

 

 

* Datos obligatorios